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国信中融投资控股(深圳)有限公司:地价决定的房价?成都楼市迎“2万+”时代

时间: 2018-11-06 16:36 编辑:小杨 来源:未知

  9月底,双流金科领地博翠粼湖,拿到最高价21000元/㎡的预售价后,成都新房预售价2万的价格“红线”开始不断被击穿。

  紧接着,双流西派国樾,高新区招商大魔方,武侯区东原印长江等,标榜豪宅的楼盘也拿到了超2万元/㎡的预售价。

  成都高价地项目陆续出来了

  我统计了最近拿预售的,几个价格在同区域内相对较高的楼盘,地价普遍较高。

  当然,高价地推高房价,这无疑是符合政策预期的。

  因为成都商品房限价办法有关键的几条准则:

  第一、开发商预售价格申报,将按照楼面地价+建安成本+合理利润的方式申报。第二、开发商预售、现售价格,不得明显高于周边和前期成交价格。第三、政府指导价格包含了预售和现售(卖现房也要限价)。第四、“5+2区”预售价格,由市房管局会同区房管局指导;近郊由当地房管部门会同当地价格主管部门以及相关部门,对其申报价格进行核实指导。

  尽管此前有传言称,成都限价红线为20000元/㎡。但是,成都确实又存在个别地块,土地开发成本价已高于20000元/㎡,红线价格限价显然不太合理。并且,此前有双流大部分楼盘,开一次就涨一次的案例。

  据此,我个人还是比较相信,成都新房预售价是按照地价成本+建安成本+合理利润来审批。

  随着高端项目的入市,未来更多区域的天花板价或将再度捅破。房价会陆续走高,当然就是顺水推舟的事。

  高价地被逼高端化,区域价格出现分化

  以双流华府板块为例,在中铁建西派国樾进驻之前,华府板块本是引以为傲的“刚需热土”,其板块项目均以中小户型为主。

  在2016年底,中铁建以8950元/㎡的楼面价格拿下三宗连襟地块。在2017年,中海又在该片区拿下一宗地块,楼面价10880元/㎡。2017年底,绿城在中铁建隔壁,拿下175亩土地,折合楼面价10900元/㎡。

  但是,该板块周边的房价,在过去1年均价仅万元冒头。如今地块已经到了这个价格,打造成本也高,光靠刚需产品是支撑不了这个价格的。要把产品做得很好,当然就需要把产品能力提上来。

  如今,中铁建旗下高端的“西派”系作品已开盘,价格约18200-20200元/㎡。中海的“世家”系也已亮相,此外,绿城地块案名公布——城投绿城·诚园。

  但是,在同板块内,我们依然能看到均价在13000元/㎡的刚需、刚改类楼盘,如九龙仓时代上城、中铁骑士府邸。这些项目过去拿地的价格,在3000元/㎡左右。

  又比如,市区内东原印长江21000元/㎡的均价,和此前低价拿地的西派城、电建洺悦府、华润金悦湾、润府等项目,最新预售价格也有着明显的差距。

  预计,在未来,政策调控期内,成都市场上还会有较长一段时间,将保持这种价格分化,直至低价地完全被市场消化掉。

  价格高,中签率也高,高价地有点凉

  以西派国樾为例,开出876套房,报名人数仅670位,总的房源与报名人数之比为130%,而刚需部分,达到217%。

  锦江区滨江樾府,均价17500元/㎡,开出318套房,刚需房源与报名人数之比为131%,剩余房源至今仍未售罄。

  还有如双流区家天下、格林城、三里花城,龙泉驿区世茂城等楼盘,其房源数与报名人数之比都超过100%。

  目前来看,购房者选择楼盘已趋于理性,不再追高。如蓝光长岛国际,在后期顺销期间依然无法顺利清货,已经开始做优惠活动。

  尽管在拿地之前,房企早就做了价格预算,但是在如今的限价高压下,高价地利润空间倍受压制,不少项目或存在一定的盈利风险,不仅利润极低,销售周期还被无限拉长。

  现在土地价格已明显下降,房价呢?

  今年初,大成都范围内土地市场就开始有逐渐降温的趋势,大量地块低溢价成交、流拍。政策趋严,购房热情降低,开发商融资困难,也会加快开发商的推货速度。但购房者也应该清楚,地价是降了,但如今主城区万元地价成为常态,已很难回到过去两年的5000元时代。

  所以,购房者也不得不面对一个现实,高地价项目入市,不仅影响周边项目,长远来看,将导致片区整体房价走高。而在未来的1-2年内,成都的高价地项目会越来越多。

  从目前的市场结构来看,高价地上呈现的均为大户型的改善产品,有多少人买账,现在还不好说。一旦改善类市场饱和或者过剩的时候,市场一定也会倒逼开发商推出刚需类产品。

  好在我们看到了二手房明显的降价趋势,所以,对于资金不是特别宽裕的刚需购房者,可以选择性价比更高的楼盘摇号,或者多多关注刚需二手房源。

 

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(责任编辑:小杨)

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