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天房发展:债券“滚雪球”

2020-05-22 10:06:30 来源:网络

  新华联合、宜大中国等房地产企业相继爆发债券违约后,以国有企业为背景的天方发展(600322.SH)并未脱身。

  轰炸机的债券"是"联合-天津瑞景商业房地产索赔投资计划"。偿还债务的主体是天津华景房地产开发有限公司,天津华景房地产开发有限公司是天方开发公司的全资子公司。天方发展公司是这一索赔的担保人。
  该投资计划规模5亿元,投资期限五年,于2017年3月29日制定,预计年化回报率为6.5%。2019年12月,投资者决定提前终止投资计划,以2020年3月28日为终止日期。然而,天房的开发尚未如期支付,这构成了违约。
  延期近两周后,天方发展发出通知,表示该公司与合中-天方天津瑞景商业房地产债权投资计划和联合资产管理有限公司的受托人达成了和解,投资计划推迟了一年左右,推迟到2021年3月15日,并按月偿还了一定金额。从2020年3月29日起,投资基金年回报率从6.8%提高到8.8%。"(完)
  天芳的发展到了什么程度?紧缩资金"?你可以从2019年的报纸上看到一两个。
  现金流"底出
  截至2019年年底,天方开发经营净现金流量为9.49亿元,下降76元。与去年同期相比下降了27%,其中最大的现金来源,即从商品和服务销售中收到的现金,下降了44%。百分之三十二对百分之二。比去年同期增长4430亿元。与此同时,融资的现金流入总量为3。人民币3390亿元,下降约38个。从百分之五到百分之五。2018年为430亿元人民币,缺口为1。现金流量429亿元。
  截至2019年年底,现金及现金等价物余额仅为5.79亿元,较去年同期下降56.71%,为近8年来的最低水平。自2016年以来,现金及现金等价物余额持续下降,从50.62亿元降至5.79亿元,四年来下降了88.56%。
  邦德"雪球
  现金流紧张,偿债压力大,天房发展选择"雪球",扩大,提高利率。据年度报告,天方开发应付债券共计2只。新增人民币2270亿元,增长996元。比去年同期增长百分之四十。这并不是因为2019年发行了大量债券,而是因为2019年进入转售期的部分债券从"一年内到期的非流动负债"返回到转售期后的"应付债券"。为何大量的债券没有售出呢?
  还有一个细节。在发行公司债券之前,一般有两种用途,一是偿还贷款,二是补充工作流动性。例如,"16天房02",净集资3.28亿元,用于偿还金融机构借款3.27亿元,补充流动资金929600元。16天房01","15天房发"等等。另一方面,2019年的公司债券都被用来偿还到期债券,并且没有补充流动性的限制。
  此外,在2019年,有两个信托相继到期,天方的发展也得到了扩展。国家信托基金的9.1亿元贷款已于2019年9月15日到期,但仍未如期偿还。目前,扩建计划已与资助方达成了推广意向,并正在办理相关手续。法国兴业信托公司原定于2019年10月11日到期,借款3.75亿元,但未如期偿还。2020年3月26日,与天津银行签订了为期36个月的新的房地产贷款合同。然而,这两种信托产品的最新利率并未在年度报告中披露。
  债务上限
  雪球滚得越来越大,杠杆作用也越来越大。"截至2019年年底,天方开发区扣除预收账户后的资产负债率为71%。97%,上升18%。53人中占72%。2018年为25%。还本付息压力更是空前,期末现金及现金等价物余额仅为5.79亿元,一年内到期的计息债务总额高达8。2670亿元,不到10%。杠杆率仍在上升,债务比率升至73。根据2020年第一次季度报告,这一比例为55%。
  在现金流紧张、负债率高的情况下,天方开发担保总额比去年同期增长11%,达到70.78亿元,净资产担保总额比重从141.12%上升到152.02%。